Różny status prawny w USA
Nie ma żadnych prawnych ograniczeń dla obcokrajowców w USA, by kupować nieruchomości.
Cudzoziemców można jednak podzielić na trzy różne klasy, co wpłynie na minimalną zaliczkę wymaganą na zakup nieruchomości, na status podatkowy i możliwości związane z kredytami hipotecznymi:
Permanent Resident Alien: jest to odpowiednik posiadaczy zielonej karty, a osoby należące do tej kategorii będą miały najmniejszy kłopot, aby uzyskać odpowiednią papierkową robotę, a także kredyty hipoteczne.
Niestałego rezydenta: dotyczy kogoś, kto uzyskał zezwolenie na tymczasowe przebywanie w USA i może mieć pozwolenie na pracę.
Nonseident Alien: ta ostatnia kategoria odnosi się do osób, które nie mogą zostać w USA przez dłuższy czas, ale które wciąż mogą wjechać do USA (np. Za pomocą wizy turystycznej).
W przypadku cudzoziemców nie będących rezydentami i cudzoziemców niebędących rezydentami należy rozważyć możliwość odmowy wjazdu na terytorium USA w terminie późniejszym. Oznacza to spojrzenie na mechanizmy odsprzedaży nieruchomości zdalnie i podatek, który będzie obowiązywał w tym przypadku, a to już na etapie kupowania.
Cudzoziemcy będący cudzoziemcami będą musieli wpłacić co najmniej 20% zaliczki, aby uzyskać hipotekę i wykazać dostępność płynnych środków na okres od 3 do 6 miesięcy, i to tylko w przypadku, gdy zakup nieruchomości dotyczy “celów rekreacyjnych”. Z drugiej strony, jeśli zakup dotyczy inwestycji, wymagana będzie zaliczka w wysokości 30%, z rezerwami płynności na okres jednego roku.
Można wynająć prawnika, aby postępowanie sądowe przebiegło tak sprawnie, jak to tylko możliwe. Mogą sprawdzić umowę zakupu i są w stanie pomóc w ekspozycji podatkowej. Mogą również upewnić się, że grunt / nieruchomość jest w dobrym stanie (zaświadczenie o obciążeniu), że ziemia nie jest zadeklarowana (lub że została zapłacona w całości), oraz że akt własności jest zgodny i zmieniony na nazwisko nowego właściciela prawidłowo . Jeśli istnieje również ubezpieczenie tytułu, prawnik / pełnomocnik może je przejrzeć i pomóc w pułapkach.
Opłaty i podatki
Jaka będzie Twoja własna cena
Koszty, ubezpieczenia i podatki różnią się w zależności od stanu w Stanach Zjednoczonych, dlatego tak ważne jest, aby jak najwcześniej podjąć decyzję o rodzaju poszukiwanej nieruchomości oraz jej lokalizacji geograficznej, a także opcji hipotecznej. Sprawa jest wysoce techniczna, pomoc prawnika podatkowego lub księgowego może pomóc zmniejszyć narażenie na opodatkowanie w USA.
Zwykle zaliczka wymagana do zakupu domu będzie równa 3% do 5% ceny sprzedaży. Większa zaliczka może również oznaczać, że kwalifikuje się do obniżonej stawki kredytu hipotecznego (ponieważ mniej pieniędzy jest pożyczane, aw konsekwencji narażona na ryzyko), a ponieważ prywatne ubezpieczenie hipoteczne (lub składka na ubezpieczenie kredytu hipotecznego) musi być subskrybowane do pierwsze 20% płatności ceny sprzedaży.
Kupno domu generuje inne koszty, które nie zawsze są tak oczywiste, jak wyżej wymienione.
Przede wszystkim niektóre dodatkowe koszty są bezpośrednio związane z żądaniem pożyczki:
Badanie gruntu: w przypadku, gdy wymagana jest hipoteka, pożyczkodawca może poprosić o “zaświadczenie o lokalizacji” przed udzieleniem pożyczki, aby sprawdzić stan przedmiotowej nieruchomości i jej wartość.
prowizja brokera hipotecznego (lub opłaty prawne, jeśli zostało to dokonane przez prawnika): można wynająć brokera kredytów hipotecznych, aby upewnić się, że najlepszy rodzaj kredytu hipotecznego jest wybierany odpowiednio do rodzaju nieruchomości i pragnień kupujących. Opłata zostanie naliczona za tego rodzaju usługi.
ubezpieczenie: pożyczkodawca może poprosić pożyczkodawcę o dostarczenie im dowodu, że zakwaterowanie zostanie objęte ubezpieczeniem od wszelkiego rodzaju szkód po zmianie właściciela.
Jeśli chodzi o ubezpieczenie, dobrym pomysłem może być przeprowadzenie badań dotyczących różnych zagrożeń (czy to naturalnych, czy nie), które prawdopodobnie wystąpią w tym obszarze, aby upewnić się, że potencjalne szkody zostały pokryte.
Inne koszty dotyczą zakwaterowania jako takiego i obejmują:
ubezpieczenie tytułu, które obejmie wszelkie problemy związane z tytułem jako takim (koszty są zazwyczaj stosunkowo niskie)
opłata za inspekcję domu: w interesie kupującego jest przeprowadzenie kontroli w celu wykrycia wszelkich problemów związanych z zakwaterowaniem
podatek od przeniesienia własności ziemi może być nieistotny i będzie różny w różnych stanach. Na przykład, wynosi ona do 0,01% całkowitej wartości nabytej nieruchomości w Kolorado, ale do 4% w Pittsburghu.
Jeśli chodzi o podatki, obcokrajowcy są zachęcani do płacenia federalnego podatku dochodowego od nieruchomości i mogą podlegać wpływowi państwa (jeśli nie ma zastosowania federalny podatek dochodowy) i podatkowi od nieruchomości. Cudzoziemcy zagraniczni nie są opodatkowani ze względu na ich ogólnoświatowy dochód, lecz jedynie z dochodów pochodzących z USA.
Podatek od nieruchomości może wynosić nawet 45% i jest wyceniany na podstawie obywatelstwa, miejsca zamieszkania, rodzaju majątku. Możliwe są zwolnienia w wysokości do 2 milionów USD dla obywateli USA i 60 000 USD dla cudzoziemców. Ponadto, aby nie podlegać 10% podatkowi potrącanemu u źródła, powinieneś mieć indywidualny numer identyfikacyjny podatnika US numer ubezpieczenia społecznego.
Kredyty hipoteczne
Finansowanie swojej nieruchomości
Cudzoziemcy posiadający zezwolenie na pobyt stały lub posiadający zezwolenia na pobyt stały mają mniej więcej taki sam proces, jak każdy obywatel USA, jeśli chodzi o zakup nieruchomości. Oznacza to, że będą musieli na przykład przedstawić dowód uznania i dochodu.
Inną klasą cudzoziemców są cudzoziemcy mieszkający poza Zamiarem i dotyczy to osób nieupoważnionych do życia lub pracy w USA, ale które mogą regularnie przyjeżdżać do Stanów Zjednoczonych na krótko, na przykład poniżej trzech miesięcy (wizy turystyczne należą do tej kategorii).
Aby otrzymać pożyczkę w USA, będą musieli opracować odpowiednią historię kredytową, która może trochę potrwać. Historia kredytowa osoby jest tworzona przez biuro kredytowe, które gromadzi informacje z kilku różnych źródeł i jest zniesiona, jeżeli wpłacona zaliczka wynosi 30% (czasami tylko 20%) całkowitej ceny nieruchomości.
Kilka instytucji finansowych ustali współczynnik kredytu do wartości (LTV obliczony poprzez podzielenie pożyczki ponad cenę domu) do limitu maksymalnego (np. 60%) za minimalną cenę nieruchomości (np. 200 000 USD). Oznacza to, że 40% ceny będzie musiało pochodzić z własnych aktywów kupującego (80 000 USD za minimalną cenę 200 000 USD) lub, że kupujący będzie miał drugą pożyczkę w swoim kraju (co jest legalne). Dlatego zaleca się uzyskanie kredytu hipotecznego przed wyjazdem do USA dla rezydentów spoza USA. Wyższa płatność, taka jak ta, wymuszona przez górny limit limitu współczynnika LTV, zwiększa z drugiej strony szanse na przyjęcie na kredyt hipoteczny w USA.
Co więcej, obcokrajowcy mogą napotkać inne trudności, gdy otrzymają pożyczkę w USA. Będą musieli przedstawić pożyczkodawcy dowód dochodu i kredytów (jak każdy inny obywatel USA), ale wielu amerykańskich kredytodawców raczej nie przyjmuje zagranicznych dokumentów (nawet pochodzących z biur kredytowych) poświadczających te dane. Aby go obejść, oprócz dwóch innych opcji, o których już wspomniano, aby uzyskać pożyczkę w swoim kraju ojczystym lub stworzyć historię kredytową, można uzyskać pożyczkę o twardym pieniądzu. Trudna pożyczka pieniężna oznacza, że pożyczka jest zabezpieczona wartością nieruchomości (jest ona podobna do pożyczkodawcy nabywającego część nieruchomości w przypadku niespłacenia przez pożyczkobiorcę) i ma dwie wady. Po pierwsze, stopy procentowe są wyższe, a po drugie zwykle wymagana jest zaliczka w wysokości od 40 do 50%.
Wreszcie, różne państwa mają różne zasady i przepisy dotyczące pożyczek, a ponieważ każdy przypadek jest inny, bardziej szczegółowe i szczegółowe informacje powinny być poszukiwane indywidualnie.
